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2016年04月30日
一線房地產市場真的只漲不跌嗎?

核心提示:近日,國內一線房地產市場再現了過去十年國內房地產市場每個調整的周期里面都反映出現的"空調"之后價格報復性上漲的現象。在這一波市場上漲的過程中,很多投資者的恐慌情緒,又再一次被調動起來,義無反顧地沖入一線房地產的投機炒作之中。一線房地產市場真的穩賺不賠嗎?

學者檔案

朱寧

上海高級金融學院副院長、金融學教授

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一線城市房地產市場的下跌并不一定是以交易價格的下跌來反應

近日,國內一線房地產市場再現了過去十年國內房地產市場每個調整的周期里面都反映出現的"空調"之后價格報復性上漲的現象。在這一波市場上漲的過程中,很多投資者的恐慌情緒,又再一次被調動起來,義無反顧地沖入一線房地產的投機炒作之中。在一線城市的帶動之下,不少臨近一、二線城市的三、四線城市的房價也開始得益于此,跟風上漲。

雖然有越來越多的人士開始意識到,在中國二三線城市,由于人口結構的變化,房地產供應量以及庫存量過大,目前房價相對租金和收入已經偏高等因素,積累了大量的風險,但是正是在二三線城市房地產價格和交易量驟減的背景下,中國一線城市的房地產成為很多投資者,特別是投機者,重點關注和交易的領域。

這種關注"核心"資產的投資投機邏輯也很清楚,即使房地產市場真的有泡沫的話,那么作為中國房地產行業皇冠上的明珠的一線城市,如北京,上海和深圳,一定會是,房地產行業里最安全的。很多人甚至認為,由于這些城市的資源和公共服務設施的稀缺性,人口的持續流入,和國際化資本的追捧,中國一線城市的房地產,只會上漲,不會下跌。

雖然有越來越多的人士開始意識到,在中國二三線城市,由于人口結構的變化,房地產供應量以及庫存量過大,目前房價相對租金和收入已經偏高等因素,積累了大量的風險,但是正是在二三線城市房地產價格和交易量驟減的背景下,中國一線城市的房地產成為很多投資者,特別是投機者,重點關注和交易的領域。

這種關注"核心"資產的投資投機邏輯也很清楚,即使房地產市場真的有泡沫的話,那么作為中國房地產行業皇冠上的明珠的一線城市,如北京,上海和深圳,一定會是,房地產行業里最安全的。很多人甚至認為,由于這些城市的資源和公共服務設施的稀缺性,人口的持續流入,和國際化資本的追捧,中國一線城市的房地產,只會上漲,不會下跌。

從歷史角度看來,房地產可能是最容易發生泡沫,泡沫崩盤之后對經濟影響也最大的經濟部門。過去30年里國際金融市場變化過程中,無論是80年代的日本房地產泡沫,90年代初的美國區域性的房地產泡沫和存款貸款銀行危機,還是2008年的美國房地產危機和西班牙,愛爾蘭等歐洲國家出現的房地產危機,對危機所在國的經濟和全球經濟金融體系,都帶來了重大的沖擊和危害。

在房地產泡沫崩盤之后,雖然從房產交易價格的變化來看,可能房地產價格下跌的幅度并不是特別驚人,但是值得指出的是,當房地產市場出現疲軟之后,市場流動性枯竭,導致很多房產,尤其是高端房產,在市場上停留一兩年甚至四五年都無人問津,最終不得不通過大規模的降價,甚至重新開發來獲得稀缺的流動性。由此可見,一線城市房地產市場的下跌,有的時候并不一定是以交易價格的下跌來反應的,而是很可能是以市場流動性的缺失,和有價無市的現象,來反映和體現的。

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一線房地產市場真的穩賺不賠嗎?

那么,讓我們看一下在房地產泡沫破裂的大環境下,一線房地產市場是不是真的能夠穩賺不賠呢?歷史經驗表明,情況并不是這樣。

以全美國大城市里房價最高的紐約市和舊金山市為例, 按照耶魯大學經濟學家, 諾貝爾經濟學獎得主希勒教授創建編纂的凱斯-希勒房地產指數,美國舊金山市房地產價格指數從1999年底的100點, 到2006年3月上漲到了歷史高點219點, 并在之后的三年時間里持續下跌,直到2009春天,舊金山房地產價格指數下跌到了120的低位,比2006年高點下跌了45%。

類似的, 紐約市房地產價格指數從2006年春的歷史高點216下跌到了2012年初的161, 下跌幅度也高達25%。雖然這兩個城市的房價在之后美國的量化寬松政策推出和退出時分別受到全球流動性激增和美元強烈升值的預期而大幅上漲,但時至今日,仍然沒有回到全球金融危機前的高位。

和紐約和舊金山相比,其他的國際一線城市的房價就沒有那么幸運了。在80年代末,以東京和大阪為首的日本房地產市場泡沫崩盤之后,東京和大阪兩地的房地產市場,價格都下跌了超過50%,到現在,這兩個城市的房價還在仰視1990年時的歷史高點。

中國香港,九七年,股災和房地產泡沫破裂之后,房地產市場的價格也曾經一度腰斬。 香港樓市雖然在之后中國經濟高速發展的大背景下發起了絕地反擊,收復了97年以后房價大跌的失地,但是在2007-2008全球金融危機,和最近的全球金融體系波動中,也都不止一次地上演了讓人大迭眼鏡的一個月房價下跌20% 得驚悚走勢。由此可見,在房地產泡沫破滅的大環境下,即使是一線房地產市場,也很難獨善其身。

如果我們把眼光放得再久一點,可以看一看全球第一個全球金融中心,荷蘭首都阿姆斯特丹的房價。在城中心Herengracht城區的運河邊上有很多1600年左右興建的連排別墅。這些連排別墅三百多年來的交易價格記錄都一直保留了下來, 為研究者提供了寶貴的研究阿姆斯特丹過去300年的房價走勢的機會。

荷蘭學者利用了Herengracht區所有房屋在過去三百多年里的所有房屋在重復銷售的價格來計算阿姆斯特丹城中心的這個房價。

結果讓人震驚, 至少肯定會讓很多國內讀者震驚。 阿姆斯特丹中心區房子的價格,從1628年到1973年幾乎350年里,平均每年上漲了2.3%左右。單單是這點呢,可能已經讓很多讀者非常吃驚,??!…,這個房子每年怎么可能只升值2.3%??!我們國內很多地方房地產市場,一個月就可以輕輕松松升值10%. 但是更讓人吃驚的是, 即使在這平均每年2.3%的升值空間里,絕大部分還是通貨膨脹。 根據研究表明, 荷蘭的通貨膨脹率在同期的350年里是1.8%, 而房價超過通貨膨脹的實際增值水平只有每年百分之0.4%, 也就是幾乎和通貨膨脹同步。 按照這樣的升值速度, 房價(調整通貨膨脹后)的真實價格要一百多年才能翻一番。

這里尤其值得關注的是, 雖然荷蘭在17世紀曾經一度是全球的霸主, 也因為全球第一個股票交易所而成為了全球的金融中心, 但房價在17世紀漲幅并不大 (一定程度上因為17世紀荷蘭的郁金香危機吸引了大量的投機資本), 反倒是到了20世紀, 尤其是第二次世界大戰之后, 名義房價隨著通貨膨脹率的攀升而出現了歷史上最大幅度的上漲。

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為什么即使一線城市乃至全球金融中心的房產也不能保證只賺不賠?

首先,歷史發展和人口以及資金的流動。城市發展在人類發展歷史過程中曾經發生過多次重大的改變。目前發達的西歐,北美地區,其實只是在過去兩三百年才發展起來的。而再早的東方文明曾有的偉大城市,如埃及的開羅,中國的西安,和伊拉克的巴格達,從房地產投資的角度反而變得沒有什么吸引力了。即使像阿姆斯特丹這樣的一線西方城市里,在過去300年里戰爭,國際政治,航海技術,和貿易格局的變遷下,也難免會逐漸失去其曾有的吸引力。而隨著人口和資金的遷出,一線房地產市場的價格也會明顯下降。日本東京,俄羅斯莫斯科,巴西圣保羅等一度作為新興市場代表國家的一線城市,也是因為國家經濟趨勢改變以后,房價出現了大規模的下跌。

其次,技術進步。舊金山一直是美國西海岸風景優美,氣候宜人的一座美麗城市。但直至上世紀七八十年代信息技術的崛起,九十年代互聯網泡沫,和過去一段時間的互聯網2.0創業熱潮之前,舊金山市的房價其實一直都不溫不火。由此可見技術進步對于房價波動所產生的巨大影響。與之相對應的,在美國和英國"銹鐵帶"上的諸如底特律,曼徹斯特等曾經的一線城市,則由于受到航運路線和鋼鐵用途轉變的影響,在過去幾十年里經歷了長期的經濟停滯,人口流出,和房價下跌。

此外,影響匯率的另一個最直接的因素是,美聯儲的決策。如上文我所說,由于全球央行會采取寬松的政策,特別是美聯儲七月很難進行加息,所以,人民幣在今年下半年反而會得到穩定的支持,不會出現大幅貶值。

最后,過度投機。恰恰由于一線城市的房地產在很多人心目中只漲不跌,所以在泡沫中一線城市被投資者認為是最優質的明星資產,因此在泡沫中的投機氣氛和漲幅,也明顯高于其他地區的房地產。這種透支未來的炒作的直接結果,就是在泡沫崩盤后,一線城市房價的跌幅也就特別驚人。

舉一個股市類似的例子,在上世紀90年代美國互聯網泡沫中亞馬遜、雅虎,都曾經是這樣的泡沫"明星",享受了股價在泡沫見頂前幾個月還翻番的泡沫紅利。但即使是這樣的"明星",最終也沒能逃脫在泡沫崩盤后股價下跌90%的命運。

當然,在中國目前高速增加的社會融資總規模和資本賬戶管制的制約下,身處金融壓抑之中的中國投資者實在沒有什么太多其他有吸引力的投資機會。由此,就像人類800多年金融史上一次又一次發生的那樣,投資者努力說服自己,這一次不一樣了,或者某些明星資產只漲不跌,一次又一次地義無反顧地投入泡沫的炒作之中。非如此,金融史上就不會有那么多關于泡沫的荒唐故事了。

也對,夢想還得有, 要是萬一實現了呢?

精彩語錄
  • 一線城市房地產市場的下跌,有的時候并不一定是以交易價格的下跌來反應的,而是很可能是以市場流動性的缺失,和有價無市的現象,來反映和體現的;
  • 在房地產泡沫破裂的大環境下,一線房地產市場是不是真的能夠穩賺不賠呢?歷史經驗表明,情況并不是這樣;
  • 恰恰由于一線城市的房地產在很多人心目中只漲不跌,所以在泡沫中一線城市被投資者認為是最優質的明星資產,因此在泡沫中的投機氣氛和漲幅,也明顯高于其他地區的房地產;
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